空き家の売却相談後、retro不動産が登記、道路、法令、建物、災害、相場などをどのように調べるのか、分かりやすく説明します。
最初から、すべての書類をそろえる必要はありません。
retro不動産では、物件の所在地と現在分かっている状況を伺い、必要なことを順番に確認します。売主に確認が必要なことは、まとめてご案内します。
権利証、本人確認書類、固定資産税の納税通知書が見つからなくても、相談は始められます。
住所が分かれば、retro不動産側で先に調べられます
売主が自分で法務局や役所を回り、すべてを調べてから相談する必要はありません。最初は、次のことを分かる範囲でお知らせください。
- 家がある市区町村
- 戸建てか土地か
- 空き家か、誰かが住んでいるか
- 現在の名義人との関係
- いつ頃までに売りたいか
- 鍵がどこにあるか
ご相談だけであれば、市区町村まででも始められます。具体的な査定へ進むときは、登記や道路を確認するため、町名・番地まで伺います。
売却相談後、retro不動産が調べる8つのこと
1．売却する土地と建物を特定します
同じ「家」でも、登記上は土地が複数に分かれていたり、母屋と物置が別々に登記されていたりすることがあります。自宅前の私道に持分を持っているケースもあります。
- 売却する土地は何筆あるか
- 建物は登記されているか
- 物置、車庫などの付属建物があるか
- 私道や通路の持分が含まれるか
- 登記上の面積と現在の建物に違いがないか
まず売却対象を正しく特定しなければ、価格や必要書類を正確に判断できません。
2．名義と権利関係を確認します
登記から、土地と建物の名義人、共有者、持分、抵当権などを確認します。
相続登記が終わっていない、兄弟姉妹との共有になっている、住宅ローンの抵当権が残っている場合でも、すぐに相談を断るわけではありません。売却までに何を整理する必要があるかを確認します。
相続人、共有者、代理人などの確認が必要な場合は、司法書士や弁護士への確認が必要になることがあります。
3．道路と再建築の可能性を確認します
家の前に道があるように見えても、その道が建築基準法上どのように扱われるかによって、建て替えのしやすさや価格が変わります。
- どの道路に、どれくらい接しているか
- 公道か私道か
- 道路の幅はどれくらいか
- 私道の持分があるか
- セットバックが必要になりそうか
- 建て替えについて、役所への確認が必要か
Googleマップや航空写真だけで「再建築できる」「再建築できない」と断定することはありません。判断が難しい場合は、自治体の担当窓口へ確認します。
4．用途地域など、建築上の制限を確認します
土地には、建てられる建物の用途や大きさに関する制限があります。
- 市街化区域・市街化調整区域
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 防火地域・準防火地域
- 高さや日影に関する制限
- 地区計画、景観計画
- 都市計画道路
- 崖、擁壁、盛土などに関する規制
これらは、現在の家をそのまま使えるか、建て替えられるか、土地として売れるかを考える材料になります。
5．建物の履歴と現在の状態を確認します
登記や役所の資料から、建物の構造、床面積、建築年月、増築の記録などを確認します。現地確認では、雨漏り、傾き、シロアリ、屋根、外壁、設備、残置物、図面との違いなどを見ます。
片付けや修繕を始める前にご相談ください。現状のまま売却できるか、どの費用を価格へ見込むかを先に検討します。
6．災害リスクと生活インフラを確認します
国や自治体の資料から、洪水、土砂災害、高潮、津波、液状化などを確認します。敷地の高低差、崖、擁壁は現地でも確認します。
あわせて、上水道の引込み、公共下水・浄化槽・汲取りの別、ガス、電気、給湯設備なども確認します。修理や新設の可能性があれば、費用も査定に反映します。
7．周辺の成約価格と現在の売出物件を比べます
査定では、近所で高く売り出されている物件を一つ見るだけではありません。地域、駅距離、面積、築年、道路、駐車場、成約時期などが近い物件を探します。
「売出価格」は売主の希望価格です。「成約価格」は実際に取引された価格です。成約価格、現在の在庫、売却までにかかった期間などを確認し、現実的に売れる価格を検討します。
8．貸した場合の賃料と、複数の売り方を検討します
古い家は、一般の住宅として売る方法だけでなく、修繕して貸す、建物を解体して土地として売る、不動産会社へ販売するなど、複数の活用方法があります。
- 住宅として再販売する
- 修繕して賃貸する
- 土地として販売する
- 不動産会社へ販売する
賃貸では募集賃料だけでなく、空室期間、修繕費、管理費、固定資産税なども考えます。一番高く見える方法だけでなく、実際に売れる可能性と必要な費用を含めて査定します。
調査結果から、買取価格をどのように考えるのか
買取価格は、周辺相場から単純に決めるものではありません。
再販売できると考えられる価格から、登記、残置物、修繕、清掃、保有、販売などに必要な費用と、売れ残りなどのリスクを差し引いて検討します。
概算価格をお伝えするときは、価格の前提と、正式価格までに確認が必要なこともあわせて説明します。
机上調査の後、必要な物件だけ現地を確認します
すべての問い合わせで、すぐに現地訪問を行うわけではありません。
先に登記、道路、法令、相場などを調べ、買取や売却の可能性がある物件について現地確認を行います。できるだけ確認を1回にまとめ、売主の立会いが難しい場合は鍵の受渡し方法から相談します。
現地確認後、建物の状態や必要費用を査定へ反映し、正式な条件をご案内します。
売主が準備するものは、必要になってからで構いません
固定資産税の課税明細書、購入時の契約書、測量図、建築図面、修繕記録、写真などが手元にあれば参考になります。
見つからないものがあっても、相談を先延ばしにする必要はありません。retro不動産側で先に確認できることを調べ、必要な資料だけをまとめてご案内します。
初回のLINEへ、本人確認書類、登記識別情報・権利証、銀行口座、マイナンバーを送る必要はありません。
調査だけでは確定できないこともあります
登記や公開地図だけでは、境界、越境、建物の傷み、配管、再建築の個別条件などを確定できないことがあります。
その場合は、現地、自治体、司法書士、建築士などへの確認が必要です。retro不動産では、確認済みのことと、まだ確認が必要なことを分けてお伝えします。
売るかどうかは、調査結果を聞いてから決められます
相談や査定を依頼しただけで、売却を決める必要はありません。
まず家の所在地と現在分かっていることを伺い、何を調べる必要があるか整理します。片付け、修繕、書類集めを始める前にご相談ください。
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